绿城二度“并购”新湖中宝:23亿接盘两子公司股权|新湖中宝_财经_在劫难逃吉他谱教育

2020-04-20

原标题:绿城二度“并购”新湖中宝

地产主业不振与资金链紧绷的双重压力下,在劫难逃吉他谱新湖系旗下地产平台新湖中宝继续“卖卖卖”的求生之路。

继融创67亿收购之后,这一次接盘者则是同为浙系房企的绿城。

4月19日,新湖中宝公告宣布,受让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国。为此,绿城需分别支付19亿元和3.79亿元,总交易对价合计22.79亿元。

其中,上海中瀚35%股权转让价款为5.17亿元,另外13.83亿元为财务资助,浙江启丰35%股权的转让代价为1.86亿元,另外绿城提供财务资助约1.93亿元。

事实上,早在2019年12月,绿城就曾受让过上海明珠城项目35%股权,交易价款总额为36亿元,其中股权转让价款5.5亿元。

此次收购后,绿城已先后接盘新湖中宝位于上海的2个项目,以及位于沈阳的3个项目,网络发言防和谐器总交易价达58.79亿元。

对于冲规模的渴望,张亚东在2019年就将收并购列为绿城重要纳储渠道。2019全年,绿城获取收并购项目累计17个,货值达到858亿元,同比增长了3倍。

另一方面,作为由金融到地产发展的老牌浙系房企,在温州人黄伟掌舵下,新湖中宝一直游走于地产与金融间,玩的更像是资本腾挪的游戏,与中民投类似。

然而,近两年去杠杆大环境下,新湖系遭遇巨大资金压力,不得不频繁出售项目回血。

随着行业洗牌加剧,无论是世茂接盘泰禾、粤泰股份项目,还是吞下整个福晟平台,大体量、甚至整个平台式的收购似乎成为行业主流;对于手握大量土储的新湖中宝,www.gradjob.com.cn绿城是否会效仿世茂、融创的并购模式,继续收购新湖的资产?

对此疑问,绿城对观点地产新媒体称,2019年12月完成上海明珠城项目合作后,双方有意加大合作力度,发挥各自品牌、土储、资金等优势,所以未来也不排除还有合作可能。

另据绿城此前表述,2020年投拓计划除了公开招拍挂市场,也会积极拓展收并购项目。

绿城35%收购乾坤

相比孙宏斌融创的收购模式,绿城似乎更加“温和”。前者多以获取控制权为目的,后者则更关注规模的提升。

2019年7月,新湖中宝以67.04亿对价,向融创出售旗下瓯瓴实业90.1%的股权,以及玛宝公司90.1%的股权,两者分别持有江苏启东和上海5个项目。

绿城方面,无论是2019年12月收购新湖中宝上海项目,青岛商务管理学院还是此次收购上海、沈阳4个项目,股权比例都控制在35%。此前,绿城收购蓝城部分项目,股权也都未超过40%。

有业内人士指出,这或许是绿城出于对自有资金安排,可以用同样资金撬动更大规模。另一方面,也是出于对收购项目的谨慎。

而绿城也表示:“这几个项目都是新湖多年的土地储备,双方经过协商,绿城以较低价格入股35%,已持股超过1/3,可在项目管理层面取得一定控制权。另外通过小比例入股获得项目,可使用较少资金获得较大销售规模。未来多个项目都是双方联合操盘,沈阳项目绿城不操盘。”

观点地产新媒体了解到,两者收购的新湖中宝项目都有一个共同点,即项目里含有大量债务。

资料显示,在融创67亿收购新湖中宝的项目中,青铜装饰锤目标债权交易价款高达约58亿。此次绿城收购的上海中瀚和浙江启丰,则包括13.83亿和1.93亿元财务资助。

据绿城公告透露,公司向上海项目提供的13.83亿财务资助将由买方向目标公司提供,按年利率10%计息,而财务资助所有本金及利息须由目标公司在不迟于2024年3月28日前付予买方。

换言之,绿城一方面能从收购项目中按所持比例进行利润分配,同时通过财务资助获得相应利息收入,而不是将债权一并承担过来,同时承担相应风险。

从此次交易看,绿城接手的其中一个是“烂尾”项目。

公告透露,浙江启丰持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目,总建筑面积分别为58.9万平方米、18.7万平方米29.3万平方米,而上海中瀚则持有位于静安区青蓝国际城项目的第二期。

其中,作为旧改项目的青蓝国际城,已在新湖中宝的账面上躺了十余年。

据了解,上海中瀚置业原由浙江中大集团控股,2004年,新湖集团开始收购该公司股权,然而取得上海中瀚置业控股权后,新湖中宝并没有对项目进行发展。

直到2012年底,项目才开始拆迁。据媒体统计,期间上海中瀚置业先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押。

2017年,青蓝国际城项目一期终于完成交付,此次绿城收购的则是二期项目。

事实上,对房企而言,收购始终存在风险,但也是迅速提高规模的重要渠道。太过追求安全,对于有规模诉求的绿城而言,显然需要仔细权衡。

新湖“卖子求生”

从泰禾到福晟,房企出售项目背后无非是自身经营困境和大环境变化的缘故,而新湖中宝也是其中之一。

从土储规模来说,进入房地产行业20余年,新湖中宝可以算是一家中型房企。

2019年半年报显示,期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米。

然而在销售规模上,新湖中宝的表现却不如许多新成立的房企。

数据显示,2019年上半年,新湖中宝合同销售收入76亿元,实现结算收入61亿元(较2018年同期增长63%),当期营业收入为72.75亿,归母净利润17.21亿元,其中地产业务营业利润约12亿元。

一边手握丰富的土地储备,一边却迟迟不能转化为销售收入。

数据显示,截至2019年中期,新湖中宝拥有存货730.09亿元,占总资产比例为49.84%。

事实上,大量存货源于早年新湖中宝的持续收购。近十年来,黄伟推动新湖系大举并购,总耗资近200亿元。

通过不断收购,早在2011年新湖中宝就已经拥有土地储备966.64万平方米,规划建筑面积1515.75万平方米,然而多个项目开工面积为零的现象也屡见不鲜。

据观点地产新媒体了解,新湖中宝存货中,位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。另一方面,新湖还通过股权质押方式,用旗下地产项目不断进行融资。

有业内人士曾指出:“正常的地产公司是以金养地,新湖是以地养金,所以需要不断到各个地方拿地,融新补旧。”

与此同时,尽管一直坚称地产为主业,但新湖似乎更热衷于资本运作,所收购资产中除地产外,金融标的占绝大部分。

据不完全统计,2009年以来,新湖中宝相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权,累计收购所耗资金超过100亿元。

数据显示,截至2019年中期,新湖中宝的长期股权投资337.31亿元,占总资产比例为23.03%。

然而,由于投资收益不稳定,新湖中宝的经营业绩也大起大落。

2016年,新湖中宝实现营收136.26亿元,同比增长28.43%,归母净利润58.38亿元,同比增长403%。据悉,净利润大涨源于在二级市场大幅增持了中信银行H股,获得了巨额投资收益。

而2017年,新湖中宝归母净利润下降至33.22亿元,2018年更进一步下降至25.06亿元。

2019年10月,新湖中宝作为二股东的51信用卡出现暴雷,股价一度跳水接近40%。对此,新湖中宝称或将影响当期利润。

因业绩和经营风险问题,2019年新湖中宝还收到了来自上交所的问询函。

另据2019年中期报告显示,新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元,未偿还融资总金额却高达848.47亿元。

3月30日,新湖中宝最新发债信息指出,该公司完成在境外发行总额2亿美元债券,票面年利率高至11%。

左手金融,右手地产,然而当金融开始去杠杆,与中民投不断抛售项目一样,新湖用地产撬动金融这套模式也已经困难重重。


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